2018 年以来，外资凶猛，中国房地产大宗交易完成 1977 亿元，外资达到 780 亿元。2019 年一季度，外资投资超过 300 亿元。
通过复盘这些收购背后的交易，会发现这些大宗交易大多以甲级写字楼、购物中心为主。通常拥有多个绿色建筑认证的商业单位，因具备强大的竞争力，交易背后的卖家竞争则更为激烈。
从过去买地段，到现在买核心物业，从关心地理位置到关心资产的运营质量、环保质量、资产管理水平，中国的大宗交易市场迎来绿色建筑投资时代。
近日，仲量联行高级董事甘启善接受了《中国房地产金融》专访，透视中国房地产资产管理背后的绿色金融，以及剖析绿色建筑时代的房地产行业转型。顶级写字楼与绿色金融有何种关联，绿色金融又能对房地产企业及投融资机构带来什么影响？
绿色金融与绿色建筑
说起绿色金融，不能不提《巴黎协定》。2016年中国加入《巴黎协定》，同年该协定开始生效，这是一份近 200 个缔约国一致同意，应对气候变化的重要约束性协议。明确了2020-2030 年全球气候治理机制和行动安排。协议各方加强对气候的管理，把全球平均气温较工业化前水平升高控制在2 摄氏度以内，并把升温控制在 1.5 摄氏度之内，实现本世纪下半叶温室气体净零排放。
中国在《巴黎协定》中提出了自己的承诺，二氧化碳排放 2030 年达到峰值并争取达到峰值，单位国内生产总值二氧化碳排放比 2005 年下降60%-65%，提出这一承诺的另一侧面，中国温室气体排放 2005 年已经占到全球排放总量的 30% 左右。
节能减排因此成为人们生活中避不开的一个词汇。对于能耗排放而言，三大“能耗大户（工业能耗、交通能耗能耗、建筑能耗）”中，建筑能耗占社会总能耗三分之一。中国建筑节能协会发布的《中国建筑能耗研究报告（2017 年）》显示，2015 年中国建筑能源消费总量为 8.57 亿吨标准煤，占全国能源消费总量的 20%。
世界银行曾经预测，到 2030 年前全球要实现节能减排的目标，70%的减排潜力在建筑节能方面。因此，推行建筑节能，大力发展绿色建筑成为中国绿色生态治理重要的一环。
从另一个侧面可以看出，生态治理、绿色环境对于当前经济发展的重要性。从十八大明确生态文明建设战略决策，到成为“十三五”规划发展目标，生态文明建设成为当前经济社会发展的顶层设计。
《建筑业“十三五”规划》要求，到 2020 年，中国城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到 50%，新开工全装修成品住宅面积达到 30%，绿色建材应用比例达到 40%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到 15%。
在“十三五”规划中，也明确提出了“构建绿色金融体系”的宏伟目标。中国人民银行副行长陈雨露指出，发展绿色金融是实现绿色发展的重要推动力量。2016 年 8 月，中国人民银行等七部委发布《关于构建绿色金融体系的指导意见》，中国成为全球首个由政府推动并发布政策明确支持“绿色金融体系”建设的国家。
在上述意见中，绿色金融是指，为支持环境改善、应对气候变化和资源节约高效利用的经济活动，即对环保、节能、清洁能源、绿色交通、绿色建筑等领域的项目投融资、项目运营、风险管理等所提供的金融服务。金融工具涵盖了绿色信贷、绿色债券、绿色股票指数和相关产品、绿色发展基金、绿色保险、碳金融等。
“单从2018年全球绿色债券市场发行来看，中国位居第二，仅次于美国，是全球绿色债券发行最大的国家之一。”甘启善说，这一数字在2018 年是 428 亿美元水平，同比增长12%，当年的全球市场规模是 1700 亿美元左右，未来还会持续递增。
绿色房地产金融
通常意义上的绿色建筑，是指在建筑材料、施工工艺、运营管理、水以及室内环境治理层面，采用节能、经济、环保和资源高效利用的方式，让建筑在全寿命周期里降低建筑对环境的影响，提高建筑的经济效益和环境友好性，注重“健康”、“适用”、“高效”。
为此，多部委出台多个法律法规，推动和鼓励利用绿色金融工具在绿色地产项目进行融资试点。2015 年 12 月，中国人民银行发布《关于在银行间债券市场发行绿色金融债的公告》和《绿色债券支持项目目录（2015 年版）》，开启绿色金融债发行序幕。
2016 年，国家发改委印发《绿色债券发行指引》，明确将绿色建筑发展、建筑工业化、既有建筑节能改造、海绵城市建设、智慧城市建设和低碳省市试点、低碳城（镇）试点、低碳社区试点、低碳园区试点的低碳能源、低碳工业、低碳交通、低碳建筑等低碳基础设施建设及碳管理平台建设项目列为重点支持项目。
2017 年，中国证监会发布的《关于支持绿色债券发展的指导意见》中表示，重点支持长期专注于绿色产业的成熟企业；在绿色产业领域具有领先技术或独特优势潜力的企业。绿色公司债券申报受理及审核实行“专人对接、专项审核”，适用“即报即审” 政策，并且开通 “绿色通道”制度安排，提升企业发行绿色债券的便利性。
根据银保监会披露的数据，截至2017 年 6 月，绿色信贷已从 2013年的 5.2 万亿上升至 8.22 亿元。2018 年，中国证券投资基金业协会正式发布《中国上市公司 ESG 评价体系研究报告》和《绿色投资指引( 试行 )》， ESG 指的是环境 (Environmental)、社会 (Social) 和企业治理 (Governance)。ESG 投资引导，将推动机构落实绿色主题基金投资，强化注重投资回报，也兼顾投资的社会影响与环境保护。
除了绿色债券、绿色信贷、绿色基金外，还有如绿色保险等金融工具。“从全市场来看，美国、欧洲国家对绿色投资需求非常大。”甘启善表示，在亚洲市场，新加坡金管局2017 年推出绿色债券津贴计划，而香港联交所也在 2018 年初推出绿色债券津贴计划，以此推动当地绿色债券市场发展。
两地绿色债券津贴计划同样要求发行人需要将发债资金用于推动绿色环境效益或气候变化效益的项目。在该津贴计划下，绿色债券发行人为债券进行独立评估时，涉及的评估成本可获得高达 100％津贴。新加坡计划的津贴金额最高可得新币 10 万元，香港计划方面的津贴金额最高可得港币 80 万元。“这一计划能有效促使发行人将资金用于节能减排相关的项目，并促使独立评估方后续可以跟踪、审查和认证。”甘启善说，这一优惠帮助发行人省去了项目评估成本，也帮助监管机构监督绿色债券的使用用途。
在境内融资偏紧的背景下，绿色债券受到越来越多的上市公司偏好，
房企从鲜有尝试到发行踊跃，绿色债券成为低成本融资的一条重要渠道。龙湖集团、当代置业、中国金茂、朗诗绿色集团和华发股份均已成功发行绿色债券。
“对于大部分融资主体来讲，发行绿色债券要比发行普通债券利率要低，这对发行人而言非常具有吸引力。”甘启善说，3A 级资质的房企，发行绿色债券利率要比普通债券低10-20 个 BP（债券利率度量单位，1 个 BP 是 0.01%）。通常情况会促使房企更加注重绿色地产的发展，反过来更容易获得低成本融资。
绿色金融提升房地产资产管理
“在房地产领域，绿色金融会加速绿色建筑的发展，反过来提升建筑在商业层面的收益，包括租金提升、资产的保值升值。”甘启善说。
越来越多的房企在新建写字楼、商业综合体中注重项目本身的绿色建筑质量。而绿色建筑本身的评定和评级成为识别资产的直接标签。目前在中国较为广泛的有“三星级绿色建筑标准”，对场地、材料、能源、水资源、室内环境质量、创新与性能改进六个方面进行评价，是中国绿色建筑评价体系中最高级别的绿色建筑标准，分为一星、二星、三星，其中三星是最高级别。适用于评价住宅、办公、商场、宾馆等多种类型的建筑。
国际上主流的绿色建筑认证体系有：LEED( 美国 )、BOMA( 美国 )、BlueAngel( 德国、北欧) 等。其中 LEED 认证是世界范围内被广泛采用的标准，在中国市场认证项目数量逐年攀升，其中以办公楼占比最高，城市分布以上海、北京、香港最多。从商业地产投资角度来看，这三个城市真是中国商业地产大宗交易的主力城市。
“绿色认证对于资产管理而言，具有标签效应，提示这个物业是一个优质产品，也证明资产发行人注重对资产的维护。”甘启善说，业主希望资产未来以更好的状态经营下去，从而让绿色投资更有前景可期。
世界绿色建筑委员会发布的报告显示，绿色建筑的一个关键优势是降低运营成本，特别是在能源成本和总生命周期成本方面，一年内降低运营成本8%-9%，五年内降低运营成本 13%-15%。绿色改造项目可以节约13% 的运营成本，而新建绿色建筑可以节约 15％的运营成本。
甘启善说，具备绿色认证的资产，在租金回报上具有一定溢价，通常在10%-15%；而在出租率上，具有认证的资产要比没有认证的要高6%-8%。
为什么会有这样大的差异？甘启善解释，绿色建筑认证过的写字楼，一方面，面向租户时，更加考虑租户的使用体验，会让租户满意度提升，保障出租率；另一方面，从投资角度来讲，往往重视用怎样的工具来判断资产价值，绿色认证的标准恰好吻合金融化的要求，进而通过金融工具发行债券或者出售，能够改变资产持有人的收入结构、资产运营结构，让资产估值得到提升。
“从目前市场情况来看，开发商、业主开始慢慢改变观念，懂得如何持有资产和维护资产，以及利用绿色金融工具来优化提升资产的估值。”甘启善认为，对于持有人而言，绿色金融有两重概念，第一重是利用绿色金融的融资，进一步提升资产的能耗效率和环保标准，让资产能够符合环保和节能减排要求；第二重是通过提升资产的绿色星级，让运营成本降低、租金提高，从而改善资产的现金流，更为资产提升市场竞争力。
从全球市场来看，新加坡和中国香港注重在房地产领域发展绿色金融——不动产投资信托基金（REITs）, 强调发行资产的可持续发展、健康、环保、低碳，为资产创造价值。
领展房地产投资信托基金（0823.HK) 2016年发行5亿美元绿色债券，票面利率2.87%，是亚洲第一家发行绿色债券的房地产企业。2019年3月，成功发行香港首只绿色可转换债券，募资40亿元，年息率1.6%，为五年来亚洲房地产企业发行债券中最低。
领展资产管理有限公司行政总裁王国龙表示：“可持续发展是领展业务模式重要一环。我们致力透过绿色措施提升旗下物业组合的长期价值。作为负责任投资原则签署机构和联合国环境规划署成员，我们很高兴与理念相同的投资者合作，促进和提升企业可持续发展的表现，并建立蓬勃发展的低碳小区。”
甘启善评价，领展发行绿色债券，可以看到发行人对资产管理非常有信心，使用更为低成本的资金，来发展绿色地产，能更好地发挥企业资产管理能力，也能更直接地帮助企业投资更多的绿色资产，形成最佳的投资闭环。
“我们预期房企以及资产持有人，未来将会改变粗放式的发展模式，引入资产管理、绿色金融手段，推动房企向绿色地产、可持续发展的目标迈进。”甘启善说。
