何文琪：绿色地产转型需找对方向

　　在本次“绿色地产探索中国行”的成都站成行之前，中国房地产报记者与成都太华置业有限公司董事总经理何文琪沟通，他回复中国房地产报记者邮件时说，目前他所在公司的项目开发还在前期概念设计中，没有很多数据、案例供记者参考，但可以从一个在房地产产业链从业20年的“资深地产人”视角，谈谈国内的绿色地产转型。

　　何文琪1992年正式涉足房地产，当时负责上市公司南玻集团房地产板块业务。后因南玻集团业务调整，从1999年到2008年，他负责南玻集团工程建设管理工作，在此期间他研究过太阳能光伏与建筑结合、太阳能光热、风力发电等技术。2010年之后，他离开南玻集团回到房地产开发领域。他的这种经历在某种程度上，决定了他对房地产绿色转型的思考更接地气。

　　一切为了销售

　　3月21日上午10点半，中国房地产报记者来到何文琪的办公室，他正在看记者此前发给他的采访提纲。

　　他指着提纲上的采访话题告诉中国房地产报记者，其实无论是房企绿色转型、绿色发展战略，还是绿色技术路径，最终都是为绿色营销服务。得知中国房地产报记者刚采访了成都交大房产开发有限责任公司负责人，他进一步解释，交大房产最早是西南交通大学的校办企业，市场上给客户的感觉是有教学研究资源，交大房产凭借这种优势，市场产品定位主打科技牌，作为项目的主要卖点。

　　长期以来，开发商打造产品永远是以市场为导向，对于目前的绿色转型也是如此。开发商关注项目的土地成本、建造成本、绿色技术成本，考虑这些因素叠加起来后项目的市场接受度。

　　“开发商是不会做赔本买卖的，花了钱又不叫好的事情几乎不做。”何文琪称。

　　何文琪表示，在产品同质化时代，目前涌现出一批以绿色为主打的开发商，其实最终还是从市场出发去考虑，比如朗诗地产、成都交大地产。朗诗也是从一个小的开发商做起来的，在开发量与批量建造成本上与一些大开发商没有可比性，因此它们就走差异化路线。“房企绿色转型主观上万变不离其宗，都是为了项目销售。”

　　结合自己的从业经历，何文琪认为与10年前大家都将绿色作为噱头相比，目前大多数开发商有了绿色意识，几乎没有开发商在产品中完全不考虑绿色。

　　“绿色开发的第一内涵就是精装修的普及，绿色地产最大的问题就是精装修没有强制。”何文琪表示，这是国家政策的缺失。第一，毛坯房、二次装修与现在倡导的低碳环保可持续等绿色理念，都是相悖的；第二，将装修这一高技术含量的事情留给住户自己完成，很不科学；第三，二次装修对建筑整体质量安全存在隐患，在此过程中，不可能要求物业监管每一家的装修设计方案，将方案进行科学论证计算。

　　何文琪补充，精装修强制推行并不是说一定要一刀切，目前很多三四线城市的房价也就几千元，都要达到高标准的精装修水平也不现实；另外，精装修对产业链要求高，涉及很多部品与技术，需要行业的设计规范、施工质量、验收标准的支撑配套。这是一个循序渐进的过程，但可以分步骤进行强制，对经济发达地区、高房价地区，就应该强制精装修，杜绝低端产品和浪费开发的模式出现，然后带动经济不发达地区慢慢普及。

　　据了解，目前何文琪所在公司开发的楼盘都是百分之百的精装修。在他看来，行业领军企业万科[简介 最新动态][简介最新动态]的绿色转型选择从精装修突围，也正是看到了问题的关键点，抓住了主要矛盾。

　　节能：做加法还是做减法？

　　谈及建筑节能的技术路径，何文琪在此前中国房地产报举行的一次部品采购会上，就提出了做加法还是做减法的问题。做加法就是增加新的能源供给，比如作为新能源的太阳能、风能、地热能等；做减法就是减少能源总需求量。

　　何文琪认为，在建筑上应用可再生能源这种方式比较依赖环境与区域，技术也相当有限，所以说将“做加法”作为建筑节能的重点形式不太现实。

　　据悉，从2000年到2003年，何文琪曾在南玻集团下属的建筑幕墙公司做总经理，曾重点研究太阳能光伏与建筑结合的应用，想在建筑外围护结构方面大量采用光电幕墙，但做了几年后发现，这种形式的普及与应用受到太多的限制，完全不具备推广意义。“光伏发电在中国适合大型的发电厂来做，而不是在建筑上。”之后，何文琪研究过太阳能光热、风力发电等技术，都取得了不错的成果，但鉴于推广与市场普及问题而停止。“从某种意义上讲，性价比不好的东西就是浪费。”在讲述的过程中，何文琪一直在强调这一观点，这也是为什么他后来对可再生能源技术的全面推广，变得非常慎重的原因所在。

　　后来，在2009年何文琪做建筑节能玻璃推广时找到了建筑节能的突破口，就是做减法，方式之一就是改善建筑物的围护结构，减少室外热量的传入。假如将建筑作为一个密闭的盒子，它主要是通过围护结构与外界来进行能量交换，墙体本身冷热交换热量损失不大，关键是门窗，当时何文琪主推的是低辐射的Low-E玻璃。

　　如今，随着公共建筑节能标准的提升，大型公共建筑几乎全部使用Low-E玻璃，不然达不到国家规定的强制节能标准，但目前住宅标准中并没有强制性地将这一材料列入。

　　“假如建筑围护结构节能保温没有做好，却花了很大成本去做增量的可再生能源利用，有点本末倒置。”何文琪表示，房地产绿色转型与其用一些很炫的绿色技术，不如踏踏实实地将建筑物的围护结构节能做好，成本也不高，但节能效果显著。“与精装修一样，在这些绿色地产转型的关键问题上，国家相关部门措施不力，政策推进和强制性不够。”

　　聚焦室内的空气品质

　　在采访过程中，中国房地产报记者发现何文琪的办公桌上放着一些新风系统的宣传册。何文琪表示，目前他们的项目除了全部精装修，做好围护结构之外，也在研究解决室内洁净空气的技术。目前雾霾频发，引发民众对健康环境的担忧，开发商都将改善室内环境作为产品的主要卖点。“目前行业内的新风技术比较成熟，带来的增量成本也不算太高，而对室内环境维护作用很大。”从开发商绿色营销角度来讲，对项目中应用的新风系统，何文琪向很多做产品的厂家提出一个问题，如何让客户深刻感受到室内外的差距，能否有一个像温度计一样的显示屏很直观地显示目前的空气指标数值？

　　据行业技术比较领先的一位供应商介绍，这个技术目前已有，就是产品太贵，单独对空气质量检测的仪器一套大概五六千元。“这样的技术目前太贵，不具备广泛使用的价值。”何文琪评价。

　　何文琪表示，所有的绿色技术路径最终还是要从绿色营销上反映出来。针对新风系统，目前除了告诉客户这套系统的作用之外，还可以通过物业公司定期更换的新风系统滤片给客户看，让他们有直观感受。“部品的发展往往是从需求端来推动的，目前空气质量显示这一技术普及有一定的难度，但未来肯定会有人来研究，提供解决办法，降低产品的成本。”